Udlejer har opsagt dig: sådan ser du, om opsigelsen er lovlig

Er opsigelsen gyldig

En opsigelse fra udlejer skal være skriftlig. Den skal oplyse, hvorfor du bliver opsagt, og at du har ret til at gøre indsigelse. Mangler de oplysninger, er opsigelsen ugyldig (lejeloven § 176, stk. 1).

Tjek også varslet. Udlejers almindelige opsigelsesvarsel er 3 måneder. Opsiger udlejer for selv at bo i lejligheden, er varslet mindst 1 år (§ 175). Begge varsler løber til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

Et lejeforhold slutter ikke, fordi ejendommen bliver solgt. Salg står ikke på listen over lovlige opsigelsesgrunde.

Reglerne her gælder private lejeboliger. Bor du i en almen bolig, gælder lov om leje af almene boliger.

Hvornår må udlejer opsige dig

For de fleste lejeboliger må udlejer kun opsige i disse tilfælde (lejeloven § 171):

• udlejer vil selv bruge boligen
• ejendommen skal nedrives, eller en ombygning betyder, at du skal flytte, i de særlige tilfælde loven nævner
• du er ansat ved ejendommens drift eller bor i en personalebolig, som skal bruges af en anden ansat, på de betingelser loven fastsætter
• du har fremlejet boligen og flere gange ikke fulgt endelige afgørelser fra huslejenævnet om fremlejen
• du har groft tilsidesat god skik og orden, så det er nødvendigt, at du flytter
• du har ikke overholdt betingelserne i et betinget lejeforhold
• der er andre vægtige grunde, som gør det særlig magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet.

Vil udlejer selv bruge lejligheden, gælder der ekstra krav (§ 172). Udlejer skal selv bebo den, og opsigelsen skal være rimelig ud fra begge parters forhold. Der lægges bl.a. vægt på, hvor længe udlejer har ejet ejendommen, og hvor let du kan finde en anden passende bolig. Er lejligheden en ejerlejlighed, er der yderligere betingelser, og ejer flere ejendommen sammen, kan de kun opsige lejeren af én lejlighed. Er du valgt som beboerrepræsentant, kan udlejer ikke opsige dig for selv at bruge lejligheden, så længe du har den rolle.

Når udlejer har lettere ved at opsige

Nogle lejeforhold kan udlejer opsige uden de grunde, der er nævnt ovenfor (§ 170). Det gælder bl.a.:

• et værelse, der er en del af udlejers egen bolig eller et en- eller tofamilieshus, som udlejer bor i. Varslet er her 1 måned
• en lejlighed i et hus med kun to lejligheder, hvor ejeren bor i den ene
• en ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren selv vil bo der og opfylder lovens betingelser. Det gælder kun lejeaftaler indgået 1. juli 2015 eller senere (lejeloven § 207, stk. 5).

I de to sidste tilfælde gælder kravene til en skriftlig opsigelse med oplysning om indsigelse også, og varslet er mindst 1 år.

Sådan gør du indsigelse

1. Notér datoen. Fristen løber fra den dag, opsigelsen kom frem til dig.
2. Skriv din indsigelse. Vil du ikke godkende opsigelsen, skal du gøre skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til dig (lejeloven § 176, stk. 2). Skriv kort, at du ikke accepterer opsigelsen. Du behøver ikke at begrunde det.
3. Send den, så du kan bevise det. Brug mail eller brev, og gem en kopi og dokumentation for, hvornår du sendte den.
4. Bliv boende og betal lejen. Fortsæt med at betale husleje til tiden, mens sagen står på.

Vil udlejer holde fast i opsigelsen efter din indsigelse, skal udlejer anlægge sag ved boligretten inden 6 uger efter udløbet af lejerens frist for indsigelse (§ 176, stk. 2). Boligretten er byretten i den retskreds, hvor ejendommen ligger (lov om boligforhold §§ 91 og 92), og hver part kan bede om, at to lægdommere deltager (§ 93).

Huslejenævnet kan ikke tage stilling til, om en opsigelse er lovlig. Det gælder dog ikke visse tvister om opsigelse af værelser.

Tidsbegrænsede lejeaftaler

En tidsbestemt lejeaftale slutter uden opsigelse, når lejeperioden udløber (lejeloven § 173). Vær opmærksom på tre regler:

• Bliver du boende mere end 1 måned efter udløbet med udlejers vidende, uden at udlejer har bedt dig flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.
• Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.
• I lejeperioden kan hverken du eller udlejer opsige aftalen, medmindre det er aftalt, eller den anden part misligholder den.

Opsigelse eller ophævelse

En ophævelse er noget andet end en opsigelse. Udlejer kan hæve lejeaftalen ved bestemte former for misligholdelse, fx hvis lejen ikke er betalt (§ 182). For manglende betaling skal udlejer først sende et skriftligt påkrav, og du kan undgå ophævelsen ved at betale restancen senest 14 dage efter, at udlejerens skriftlige påkrav er kommet frem til lejeren. Får du et påkrav, så betal inden fristen, også selv om du er uenig i kravet, og tag uenigheden bagefter.

Hvis det ikke hjælper

Anlægger udlejer sag, så søg juridisk rådgivning, fx hos en lejerforening eller retshjælp. Handler striden med udlejer egentlig om mangler ved boligen, så se ingen varme i lejeboligen og skimmelsvamp i lejeboligen. Flytter du, så læs depositum tilbage. Et overblik over dine øvrige rettigheder finder du i dine rettigheder som lejer.