Skimmelsvamp i lejeboligen: hvem har ansvaret, og hvad kan du gøre

Hvem har ansvaret

Udlejer skal stille boligen til rådighed i god og forsvarlig stand (lejeloven § 89) og holde ejendommen og lejligheden forsvarligt ved lige i hele lejeperioden (§ 112, stk. 2). Skyldes skimlen fx et utæt tag, utætte vinduer, opstigende fugt eller et ventilationsanlæg, der ikke virker, er det derfor udlejer, der skal finde og fjerne årsagen.

Du har også pligter. Du skal behandle boligen forsvarligt, og du er erstatningsansvarlig for skader, som du eller din husstand forvolder ved uforsvarlig adfærd (§ 149). Mange sager handler derfor om, hvorvidt skimlen skyldes bygningen eller måden, boligen bliver brugt på. Luft ud, brug emhætte og udsugning, og gem dokumentation for, at du gør det.

Bor du i en almen bolig, gælder lov om leje af almene boliger, og du klager til beboerklagenævnet. Resten af denne guide handler om private lejeboliger.

Sådan gør du nu

1. Meld skaden skriftligt til udlejer. Skader, der ikke kan vente, skal meldes straks, og andre skader uden unødig forsinkelse (lejeloven § 149, stk. 3). Skriv, hvor skimlen sidder, hvornår du opdagede den, og bed udlejer undersøge årsagen og udbedre skaden.
2. Dokumentér. Tag billeder med dato, notér lugt og fugtpletter, og gem al korrespondance. Skriv ned, hvordan du lufter ud og varmer op.
3. Kræv udbedring med en frist. Afhjælper udlejer ikke manglen straks efter dit påkrav, kan du selv få den afhjulpet for udlejers regning (§ 95, stk. 1). Ved skimmel skal årsagen også findes, og den kan være svær at se, så det er ofte en god idé at gå til kommunen eller Huslejenævnet.
4. Kontakt kommunen. Kommunen skal undersøge, om skimlen gør boligen sundhedsfarlig (se nedenfor).
5. Klag til Huslejenævnet. Nævnet kan pålægge udlejer at udføre bestemte arbejder inden en frist. Det koster 367 kr. (gældende fra 1. januar 2026) at indbringe sagen. En sag hos beboerklagenævnet koster 172 kr. (gældende fra 1. januar 2026).

Kommunens pligt til at undersøge

Kommunen skal føre tilsyn med, at boliger ikke er sundhedsfarlige (byfornyelsesloven § 75). Alle beboelsesrum skal blandt andet yde tilfredsstillende beskyttelse mod fugtighed og kulde, kunne opvarmes tilstrækkeligt og have et tilfredsstillende indeklima.

Ifølge ministeriets vejledning til kommunerne skal kommunen rejse en sag, når den får en henvendelse om fugt og skimmelsvamp, og undersøge, om problemet er en sundhedsfare for dem, der bor i boligen. Det gælder også lejeboliger. Kommunen betaler selv undersøgelsen.

Vurderer kommunen, at boligen er sundhedsfarlig, kan den forbyde, at den bruges til beboelse (kondemnering), og give ejeren påbud om at udbedre forholdene (byfornyelsesloven §§ 75 a og 76). Skal du som lejer fraflytte på grund af et forbud, skal kommunen anvise dig en anden bolig (byfornyelsesloven § 61). Du skal kun betale leje indtil den dag, forbuddet træder i kraft, hvis lejeforholdet af den grund ophører før tid (lejeloven § 100, stk. 2).

Kontakt kommunens byggesagsafdeling eller den afdeling, der tager sig af boligtilsyn, i den kommune, hvor boligen ligger.

Skal du selv betale en byggesagkyndig?

Ikke for at få boligen undersøgt af kommunen. Ifølge vejledningen stiller loven ingen krav til, hvordan kommunen undersøger boligen, men det kan være besigtigelse og tekniske undersøgelser, også med deltagelse af særlig faglig ekspertise. Kommunen betaler undersøgelsen. Bed derfor kommunen om at undersøge boligen, før du selv betaler en byggesagkyndig eller et skimmelfirma for en rapport. Når undersøgelsen er færdig, skal både ejeren og beboerne have besked om resultatet.

Genhusning: hvem betaler?

Det afhænger af, om kommunen har truffet en afgørelse om boligen.

Kommunen forbyder beboelse eller påbyder udbedring. Skal du fraflytte boligen på grund af en afgørelse efter byfornyelsesloven, skal kommunen anvise dig en anden bolig (byfornyelsesloven § 61). Retten gælder lejere, der er beskyttet mod opsigelse efter lejeloven. Ifølge vejledningen gælder det også, når et påbud om udbedring gør, at boligen må fraflyttes, og så har du ret til genhusning fra det tidspunkt, hvor arbejderne går i gang.

Kan boligen blive beboelig igen inden højst 6 måneder, kan kommunen i stedet kræve, at du flytter midlertidigt til en anden bolig, fx et hotel (§ 63). I den periode kan udlejer ikke opsige dig. Du betaler fortsat for din egen bolig, dog højst den samme leje som før, og kommunen betaler lejen i den midlertidige bolig. Er lejen dér lavere, betaler kommunen forskellen. Kommunen skal også godtgøre dine flytteudgifter (§ 68).

Udlejer udbedrer skaden uden en afgørelse fra kommunen. Lejeloven har ingen regel om, at udlejer skal skaffe dig en midlertidig bolig. Du kan i stedet kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe skimlen forringer boligens værdi for dig (lejeloven § 95, stk. 2). Og du kan kræve erstatning, når der opstår hindringer eller ulemper for din brug af boligen som følge af forhold, som udlejer er ansvarlig for (§ 97). Har du haft udgifter til et andet sted at bo, er det den regel, du kan bruge. Bliver I ikke enige, afgør boligretten, om udlejer skal betale.

Det kan Huslejenævnet gøre

Huslejenævnet afgør uenigheder om udlejers pligt til at vedligeholde (lejeloven § 114). Nævnet kan pålægge udlejer at lade bestemte arbejder udføre inden en frist og bestemme, at lejen nedsættes, hvis fristen ikke overholdes, indtil arbejdet er udført. Grundejernes Investeringsfond kan beslutte at sætte arbejdet i gang på udlejers vegne.

Nævnet kan besigtige lejligheden og indkalder så både dig og udlejer. Hvis nævnet vurderer, at sagen kræver egentlig bevisførelse, fx syn og skøn, kan det afvise sagen og henvise til boligretten. Afgørelsen kan indbringes for boligretten, i Københavns Kommune for Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn, senest 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt jer.

Skimmel, der var der ved indflytningen

Var der skimmel, da du flyttede ind, skal du give udlejer besked om, at du vil gøre manglen gældende, senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse. Fristen gælder ikke for skimmel, du ikke kunne opdage ved almindelig opmærksomhed, fx bag tapet (lejeloven § 91). Uenighed om mangler ved indflytningen afgøres af huslejenævnet, som kan pålægge udlejer at udbedre dem (§ 92).

Afslag, erstatning og ophævelse

Så længe skimlen forringer boligens værdi for dig, kan du kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen (lejeloven § 95, stk. 2). Har udlejers forsømmelse påført dig et tab, fx ødelagte møbler, kan du kræve erstatning (§ 97). Det samme gælder, hvis boligen manglede egenskaber, som udlejer havde lovet, da I indgik lejeaftalen. Bliver I ikke enige, afgør boligretten kravet. Huslejenævnet kan hverken behandle afslag i lejen på grund af mangler eller krav om erstatning.

Gem kvitteringer og billeder af det, der er blevet ødelagt, og skriv ned, hvornår du meldte skaden til udlejer. Et erstatningskrav hænger på, at skaden skyldes forhold, som udlejer er ansvarlig for. Krav i en boligretssag på højst 50.000 kr. (gældende fra 15. juni 2024) behandles automatisk i den forenklede proces, se småsager ved byretten.

Du kan hæve lejeaftalen, hvis manglen er væsentlig, og udlejer ikke afhjælper den straks eller inden rimelig tid (§ 96). Er manglen udbedret, før du hæver, mister du den mulighed. At hæve er et stort skridt, så få rådgivning, før du flytter.

Hvis det ikke hjælper

Skyldes fugten, at varmen ikke virker, så læs ingen varme i lejeboligen. Flytter du, og vil udlejer trække skimmelskader fra dit depositum, så se depositum tilbage. Et overblik over dine øvrige rettigheder finder du i dine rettigheder som lejer.