Ingen varme i lejeboligen: sådan får du udlejer til at handle

Udlejer har ansvaret for varmen

Når du lejer en bolig hos en privat udlejer, skal udlejer holde ejendommen og lejligheden forsvarligt ved lige. Det gælder udtrykkeligt alle indretninger til forsyning med varme (lejeloven § 112, stk. 2). Radiatorer, termostater, rør, fyr og fjernvarmeanlæg er derfor udlejers ansvar.

Din egen vedligeholdelse omfatter som udgangspunkt kun hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve (§ 111, stk. 2). Nogle lejekontrakter lægger mere over på lejeren, så læs din kontrakt, før du skriver til udlejer (§ 115).

Tjek først, om problemet kun gælder én radiator, hele lejligheden eller hele ejendommen. Det hjælper udlejer med at finde fejlen, og det er nyttigt at kunne beskrive senere.

Bor du i en almen bolig, gælder andre regler, og du klager til beboerklagenævnet i stedet for Huslejenævnet.

Sådan gør du nu

1. Skriv til udlejer i dag. Beskriv fejlen, hvornår den opstod, og hvor koldt der er. Kræv, at den bliver udbedret straks. Loven kræver, at skader, der ikke kan vente, meldes til udlejer straks (lejeloven § 149, stk. 3). Brug mail, sms eller brev, så du kan bevise, hvad du skrev og hvornår.
2. Saml dokumentation. Tag billeder af termometer eller termostat med dato, gem alle beskeder, og skriv ned, hvornår du har ringet.
3. Få fejlen afhjulpet, hvis udlejer ikke reagerer straks. Afhjælper udlejer ikke manglen straks efter dit påkrav, kan du selv få den afhjulpet for udlejers regning (§ 95, stk. 1). Mange opgaver på varmeanlæg kræver autorisation, så brug en autoriseret VVS-installatør. Gem regningen og dit påkrav. Skal der adgang til ejendommens fyrrum eller installationer, kan fogeden hjælpe dig med at få adgang.
4. Kontakt kommunen, hvis udlejer ikke sørger for energi. Er varmen væk, fordi en privat udlejer ikke lader ejendommen forsyne med energi til opvarmning, skal kommunen efter anmodning fra en lejer sørge for forsyningen for udlejers regning (lov om boligforhold § 19, lejeloven § 95, stk. 1).
5. Klag til Huslejenævnet, hvis udlejer stadig ikke gør noget. Nævnet kan pålægge udlejer at udføre bestemte arbejder inden en frist. Det koster 367 kr. (gældende fra 1. januar 2026) at indbringe sagen. For en almen bolig koster en sag hos beboerklagenævnet 172 kr. (gældende fra 1. januar 2026).

Det kan Huslejenævnet gøre

Huslejenævnet afgør uenigheder om udlejers pligt til at vedligeholde (lejeloven § 114). Nævnet kan på din begæring:

• pålægge udlejer at lade bestemte arbejder udføre og sætte en frist for, hvornår de skal være færdige
• bestemme, at lejen nedsættes, hvis udlejer ikke overholder fristen, indtil arbejdet er udført
• inddrage Grundejernes Investeringsfond, som kan beslutte at sætte arbejdet i gang på udlejers vegne.

Klagen skal være skriftlig, og du indbringer den for huslejenævnet i den kommune, hvor boligen ligger. Nævnet kan besigtige lejligheden, og både du og udlejer bliver så indkaldt. Er du eller udlejer uenig i afgørelsen, kan den indbringes for boligretten, i Københavns Kommune for Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn, senest 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt jer.

Huslejenævnet kan ikke give dig et forholdsmæssigt afslag i lejen for perioden uden varme. Det spørgsmål hører under boligretten.

Afslag i lejen og erstatning

Du kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer boligens værdi for dig (lejeloven § 95, stk. 2). Manglende varme kan være en sådan mangel. Loven fastsætter ikke en procentsats, så afslagets størrelse afhænger af, hvor meget boligen er forringet, og hvor længe.

Du kan kræve erstatning for et tab, hvis det skyldes udlejers forsømmelse eller andre forhold, som udlejer er ansvarlig for (§ 97). Gem kvitteringer for de udgifter, du har haft på grund af kulden.

Bliver du og udlejer ikke enige, er det boligretten, der afgør kravet. Boligretten er byretten i den retskreds, hvor ejendommen ligger (lov om boligforhold §§ 91 og 92). Krav i en boligretssag på højst 50.000 kr. (gældende fra 15. juni 2024) behandles automatisk i den forenklede proces, som du kan læse om under småsager ved byretten.

Hold ikke selv huslejen tilbage. Er lejen ikke betalt til tiden, kan udlejer sende et skriftligt påkrav og hæve lejeaftalen, hvis restancen ikke er betalt senest 14 dage efter, at udlejerens skriftlige påkrav er kommet frem til lejeren (lejeloven § 182).

Var varmen i stykker, da du flyttede ind

Virkede varmen ikke ved indflytningen, skal du give udlejer besked om, at du vil gøre manglen gældende, senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse. Fristen gælder ikke, hvis manglen ikke kunne opdages ved almindelig opmærksomhed (lejeloven § 91). Uenighed om mangler ved indflytningen afgøres af huslejenævnet, som kan pålægge udlejer at udbedre dem (§ 92).

Hvis det ikke hjælper

Afhjælper udlejer ikke manglen straks, eller kan den ikke afhjælpes inden rimelig tid, kan du hæve lejeaftalen, hvis manglen er væsentlig (lejeloven § 96). Er manglen udbedret, før du hæver, kan du ikke længere bruge den som grund. At hæve er et stort skridt, så få rådgivning, før du flytter.

Er kulden også årsag til fugt og skimmel, så læs skimmelsvamp i lejeboligen, hvor kommunens pligt til at undersøge boligen er beskrevet. Betaler du selv varmen direkte til værket og er uenig i regningen, så se fjernvarmeregningen er for høj. Et overblik over dine øvrige rettigheder finder du i dine rettigheder som lejer.