Udlejer vil ikke betale depositum tilbage: det kan du gøre

Hvad udlejer må trække fra depositum

Depositum er sikkerhed for de pligter, du har, når du flytter. Udlejer må højst kræve 3 måneders leje i depositum og derudover op til 3 måneders leje i forudbetalt leje (lejelovens § 59).

Du skal aflevere boligen i samme stand, som da du fik den. Slid og ælde, som ikke hører under din vedligeholdelsespligt, skal du ikke betale for. Det gælder også mangler, som udlejer selv skal udbedre. Udlejer kan aldrig kræve, at du afleverer boligen i bedre stand, end da du flyttede ind (§ 187, stk. 1).

Står der i kontrakten, at du skal istandsætte mere, gælder det ikke. Du kan kun pålægges at istandsætte de dele, du har vedligeholdelsespligt for (§ 115).

Udlejer, der udlejer mere end én lejlighed, skulle også have holdt indflytningssyn og givet dig en indflytningsrapport. Er det ikke sket, bortfalder kravet på istandsættelse, medmindre det gælder skader, du er ansvarlig for (§ 90, stk. 3).

Hvornår skal du have pengene tilbage?

Lejeloven giver ingen fast dato for, hvornår udlejer skal betale depositum tilbage. Depositum står til sikkerhed for dine forpligtelser ved fraflytning (§ 59, stk. 1). Socialministeriet beskriver det sådan, at udlejer tilbagebetaler depositum, når lejeaftalen ophører, men må modregne det, du skylder, fx ubetalt leje, varme og istandsættelse. Resten skal udlejer betale tilbage, når dine forpligtelser er gjort op.

Du får ikke renter. Udlejer skal ikke betale renter af depositum, så du har højst krav på det beløb, du har indbetalt.

Trækker afregningen ud, så skriv til udlejer og bed om en opgørelse og pengene inden en bestemt dato. Kommer der ikke noget, kan du klage til huslejenævnet (se herunder).

Har du boet til fremleje, er der en fast frist. Den lejer, der har fremlejet boligen til dig, skal have afregnet og betalt overskydende depositum og forudbetalt leje tilbage senest 6 uger fra fremlejeforholdets ophør eller fra en endelig afgørelse fra huslejenævnet, hvis sagen er indbragt for nævnet. Ellers kan lejeren straffes med bøde (§ 62, stk. 2).

Kan udlejer kræve mere end depositummet?

Ja. Depositum er en sikkerhed, ikke et loft over, hvad du kan komme til at betale. Koster den istandsættelse, du har pligt til, mere end depositummet, kan udlejer kræve resten betalt.

Reglerne i resten af denne guide gælder også for den del. Udlejer kan kun kræve istandsættelse, som du har pligt til, og kun når fristerne er holdt. Skulle udlejer holde flyttesyn, skal istandsættelsen også stå i fraflytningsrapporten (§ 187). Udlejer skal også kunne dokumentere kravet. Huslejenævnet i Aarhus beder fx om dokumentation for, at udlejer har haft udgiften, som faktura eller tilbud, og for, at istandsættelsen var nødvendig, fx billeder fra fraflytningen.

Fristerne for flyttesyn og fraflytningsrapport

Udlejer, der udlejer mere end én lejlighed, skal:

• holde flyttesyn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med fraflytningen
• indkalde dig skriftligt til synet med et varsel på mindst 1 uge
• give dig fraflytningsrapporten ved synet, eller sende den senest 2 uger efter synet, hvis du ikke var der eller ikke ville kvittere

Når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, kan du og udlejer aftale et kortere varsel for indkaldelsen.

Overholder udlejer ikke disse regler, bortfalder kravet på istandsættelse (§ 187, stk. 5). Istandsættelse, der ikke står i fraflytningsrapporten, skal du heller ikke betale for (§ 187, stk. 2). Læs mere om reglerne for fraflytningssyn.

Udlejer, der kun udlejer én lejlighed, har ikke pligt til flyttesyn. Til gengæld skal kravet være rejst senest 2 uger fra fraflytningsdagen.

Fristerne gælder ikke for fejl, som ikke kunne ses ved almindelig opmærksomhed, eller hvis du har handlet svigagtigt.

Sådan får du pengene tilbage

1. Læs fraflytningsrapporten, og tjek datoerne for indkaldelse, syn og rapport mod fristerne ovenfor.
2. Skriv til udlejer, hvilket beløb du mener at have til gode, og hvorfor. Bed om svar inden en bestemt dato, og gem en kopi.
3. Saml din dokumentation: lejekontrakt, indflytningsrapport, fraflytningsrapport, billeder fra ind- og udflytning og al korrespondance.
4. Svarer udlejer ikke, eller er I stadig uenige, så klag skriftligt til huslejenævnet i den kommune, hvor boligen ligger, og vedlæg din dokumentation. Du kan klage via borger.dk.
5. Betal gebyret, når du klager. Det er 367 kr. (gældende fra 1. januar 2026). Får du fuldt medhold, skal udlejer betale 7.027 kr. (gældende fra 1. januar 2026) til nævnet.
6. Nævnet sender klagen til udlejer, som får en frist til at svare. Derefter træffer nævnet afgørelse.

Huslejenævnet afgør tvister om tilbagebetaling af depositum ved fraflytning (§ 190). Læs mere om nævnet på siden om Huslejenævnet, og se hvad det koster at klage til et nævn.

Bor du i en almen bolig: indskud eller depositum

Lejer du af en boligforening eller et boligselskab, gælder almenlejeloven. Er boligen opført med offentlig støtte, betaler du et beboerindskud i stedet for et depositum. Indskuddet går til en del af finansieringen af byggeriet (almenlejelovens § 45). Hvor der ikke opkræves indskud, kan udlejer i stedet kræve et depositum på højst 3 måneders leje (§ 46).

Når du flytter, skal udlejer betale indskuddet eller depositummet tilbage. Udlejer må dog modregne det, du skylder, også udgifter til den istandsættelse, du har pligt til efter lejekontrakten (§ 47). Du får altså kun det fulde indskud tilbage, hvis der ikke er noget at modregne.

Har du lånt til indskuddet hos kommunen, betaler boligorganisationen indskuddet tilbage til kommunen, som derefter gør lånet op med dig. Det oplyser borger.dk.

Er du uenig i afregningen, klager du til beboerklagenævnet i kommunen, ikke til huslejenævnet (§ 50). Gebyret er 172 kr. (gældende fra 1. januar 2026).

Frister, du selv skal holde øje med

Har udlejer opkrævet et højere depositum end tilladt, kan du kræve det for meget betalte tilbage. Når lejeforholdet er slut, skal kravet være rejst for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningstidspunktet (§ 40).

Er du uenig i huslejenævnets afgørelse, kan du indbringe den for boligretten inden 4 uger efter, at du har fået afgørelsen. I Københavns Kommune går de fleste sager i stedet til Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn med samme frist.

Vil du vide mere om dine andre rettigheder, fra indflytning til opsigelse, så læs dine rettigheder som lejer.