Paragraf 19-lejemål: sådan får du huslejen prøvet i Huslejenævnet

Hvad er et paragraf 19-lejemål

I regulerede kommuner fastsættes lejen i ældre udlejningsejendomme som udgangspunkt efter de omkostningsbestemte regler, dvs. ud fra ejendommens driftsudgifter og et afkast (lejeloven § 19, stk. 1). Har udlejer forbedret lejligheden gennemgribende, må lejen i stedet fastsættes ud fra det lejedes værdi (§ 19, stk. 2). Reglen hed tidligere § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven.

Reglerne gælder kun lejeboliger i regulerede kommuner (§ 6). Er du i tvivl, om din kommune er reguleret, så spørg kommunen eller huslejenævnet.

Betingelserne for en paragraf 19-leje

For at lejen kan fastsættes efter § 19, stk. 2, skal udlejer kunne vise, at:

• forbedringerne har øget lejlighedens værdi væsentligt
• forbedringsudgiften overstiger enten 2.660 kr. pr. m² eller i alt 304.141 kr. (gældende fra 1. januar 2026). Ved genudlejning gælder de beløb, der gjaldt, da forbedringerne blev gennemført
• forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år.

Efter de regler, der gælder i dag, kræver loven også, at:

• huslejenævnet har besigtiget lejligheden, før den blev forbedret, og konstateret, at dens stand gav mulighed for en væsentlig forøgelse af værdien (§ 19, stk. 3)
• der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte, fx et salg af ejendommen (§ 19, stk. 4)
• ejendommen har energimærke A, B eller C, eller er forbedret to trin på energimærkningsskalaen i forhold til mærket den 1. juli 2020 (§ 19, stk. 6).

Der gælder undtagelser. Kravet om karensperiode gælder bl.a. ikke for lejligheder, der allerede før 1. juli 2020 opfyldte betingelserne efter de tidligere regler (§ 19, stk. 5), og kravet om energimærke gælder ikke for fredede ejendomme (§ 19, stk. 6).

Kravene om besigtigelse og energimærke kom ind i loven 1. juli 2020 og gælder ikke for alle ældre forbedringer. Besigtigelse kræves ikke, hvis forbedringen var påbegyndt eller gennemført før 1. juli 2020. Kravet om energimærke gælder kun, når den første udlejning efter forbedringen begyndte efter 1. juli 2020. Overgangsreglerne gælder fortsat efter lejeloven § 207, stk. 4. Er din lejlighed forbedret før 2020, så spørg huslejenævnet eller en lejerforening, hvilke krav der gælder for den.

Udlejer skal også have orienteret beboerrepræsentanterne eller lejerne, første gang en lejlighed udlejes efter § 19, stk. 2. Er det ikke sket, er vilkåret om lejefastsættelse efter § 19, stk. 2, ugyldigt (§ 21, stk. 1).

Lejen må ikke overstige det lejedes værdi

Selv om betingelserne er opfyldt, må lejen ikke være højere end det lejedes værdi (§ 19, stk. 2). Den findes ved at sammenligne med lejen for tilsvarende lejligheder i kvarteret med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand (§ 42, stk. 2). Der lægges vægt på sammenligningslejemål, hvor lejen har været prøvet særskilt.

Ved uenighed skal udlejer fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for perioden. Kommer sagen for boligretten, er det udlejer, der skal godtgøre, at lejen ikke overstiger det lejedes værdi (§ 20, stk. 1).

Kan udlejer ikke vise, at betingelserne er opfyldt, skal lejen i stedet fastsættes efter de omkostningsbestemte regler i § 19, stk. 1.

Fristerne

Vil du have for meget betalt leje tilbage med den begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, skal du indbringe sagen for huslejenævnet senest 1 år efter, at lejen eller den forhøjede leje første gang skulle betales (lejeloven § 40, stk. 2).

Er du flyttet, skal et krav om tilbagebetaling af for meget opkrævet leje være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningstidspunktet (§ 40, stk. 1). For meget betalt leje skal betales tilbage med rente (§ 40, stk. 3).

Sådan får du lejen prøvet

1. Saml dine papirer. Lejekontrakten, eventuelle varslinger og din dokumentation for, hvad du har betalt.
2. Skriv til udlejer. Bed om dokumentation for forbedringerne: hvad der er lavet, hvornår og hvad det kostede. Nævnet forudsætter, at du har forsøgt at løse sagen med udlejer først.
3. Indbring sagen for huslejenævnet. Klag skriftligt til huslejenævnet i den kommune, hvor lejligheden ligger, fx via selvbetjeningen på borger.dk. Det koster 367 kr. (gældende fra 1. januar 2026).
4. Svar på nævnets spørgsmål. Udlejer får som regel en frist til at svare. Nævnet kan indhente oplysninger og besigtige lejligheden, og så bliver I begge indkaldt.
5. Vurder afgørelsen. Er du eller udlejer uenig, kan afgørelsen indbringes for boligretten, i Københavns Kommune for Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn, senest 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt jer.

Når udlejer ikke holder lejligheden ved lige

Udlejer skal opretholde den gennemgribende forbedring. Er I uenige om det, kan du indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, dog tidligst 5 år efter, at du sidst har forelagt nævnet en sådan sag. Har udlejer ikke opretholdt forbedringen, skal lejen fremover beregnes efter § 19, stk. 1 (§ 21, stk. 2).

Er der mangler ved vedligeholdelsen af ejendommen, kan huslejenævnet også pålægge udlejer at udbedre dem. Læs mere i ingen varme i lejeboligen, hvor nævnets muligheder er beskrevet.

Hvis det ikke hjælper

Får du ikke medhold, kan du indbringe afgørelsen for boligretten inden fristen. Vil udlejer hæve lejen under lejeforholdet, så se urimelig huslejestigning. Et overblik over dine øvrige rettigheder finder du i dine rettigheder som lejer.