Huslejestigning: sådan gør du indsigelse mod udlejers varsel

Hvilke regler gælder for din bolig

Hvor meget og hvordan udlejer må hæve lejen, afhænger af, hvilken slags lejebolig du har. Det står ofte i lejekontrakten.

• Fri leje. Lejen i en lejlighed kan aftales frit, når ejendommen er taget i brug efter den 31. december 1991 (lejelovens § 54). Lejen kan så stige, hvis kontrakten indeholder en aftale om regulering efter nettoprisindeks.
• Det lejedes værdi. Er lejen væsentligt lavere end lejen for tilsvarende lejligheder i området, kan udlejer kræve den forhøjet til et rimeligt niveau (§ 42). En sådan forhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter, at lejeforholdet begyndte, eller efter den sidste forhøjelse af samme slags.
• Budget over driftsudgifter. I nogle ejendomme fastsættes lejen efter et budget over ejendommens udgifter. Så skal varslingen indeholde både det gældende og det nye budget (§ 29).
• Skatter og afgifter. Stiger ejendomsskatter eller offentlige afgifter til fx vand, el eller renovation, kan udlejer kræve udgiften dækket gennem en lejeforhøjelse (§§ 46 og 47).

Bor du i en almen bolig, gælder andre regler, og uenigheder afgøres af beboerklagenævnet.

Regulering efter nettoprisindeks

Nettoprisindekset fra Danmarks Statistik viser udviklingen i forbrugerpriserne uden moms og afgifter. Det bruges blandt andet til at regulere huslejekontrakter.

Når det står i din lejekontrakt. Ved fri leje kan udlejer kræve lejen forhøjet på grundlag af en aftale om regulering efter nettoprisindeks (§ 54, stk. 3). Også når lejen er fastsat efter det lejedes værdi, kan I aftale, at den reguleres efter nettoprisindekset én gang om året (§ 53, stk. 2). I begge tilfælde gennemføres stigningen alene ved udlejers skriftlige meddelelse, så du skal ikke godkende den. Men der skal stå en aftale om det i lejekontrakten, ellers kan udlejer ikke bruge denne vej.

Hvilke måneder der sammenlignes, står i aftalen. Tjek, at udlejer har brugt de måneder, kontrakten nævner, og at procenten passer med tallene i Danmarks Statistiks Statistikbank (tabel PRIS04).

Omkostningsbestemt leje. I ejendomme med omkostningsbestemt leje i regulerede kommuner kan udlejer i stedet for at regne lejen ud efter budget beslutte, at lejen i perioder på 2 år reguleres én gang om året efter nettoprisindekset (§ 26). Det gælder kun den del af lejen, der dækker nødvendige driftsudgifter, og ikke skatter og afgifter. Her er perioden fast: udviklingen over de 12 måneder, der slutter i juni året før det år, reguleringen gælder. Kravet skal være skriftligt og vise, hvor meget lejen stiger, og hvordan det er regnet ud. Stigningen får virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter, at kravet er fremsat. Når de 2 år er gået, skal udlejer regne lejen ud efter budget igen, og er den leje lavere, skal lejen sættes ned.

Hvad gælder i 2026? Der er intet særligt loft over stigningen. Loftet på 4 procent om året gjaldt kun regulering efter udviklingen i 2022 og 2023 (§ 53, stk. 3). Reglen om, at udlejer derudover kunne kræve stigende udgifter dækket (§ 53 a), blev ophævet den 1. januar 2025.

Ifølge Danmarks Statistik steg nettoprisindekset 2,7 procent fra juni 2025 til juni 2026 og 2,9 procent fra august 2025 til august 2026 (tjekket 26. september 2026).

Det skal stå i varslingen

Et krav om lejeforhøjelse skal altid være skriftligt. Ved en forhøjelse efter det lejedes værdi skal det oplyse:

• hvor meget lejen stiger
• hvorfor den stiger
• at du har ret til at gøre indsigelse

Mangler en af disse oplysninger, er kravet ugyldigt (§ 44, stk. 2). Forhøjelsen skal varsles med 3 måneder (§ 44, stk. 1).

Ved en stigning efter budget skal varslingen også vise beregningen og den fremtidige leje (§ 29). Ved stigende skatter og afgifter skal den vise, hvordan ændringen er beregnet (§ 46, stk. 4). Også her er kravet ugyldigt, hvis oplysningen om din indsigelsesret mangler.

Sådan gør du indsigelse

1. Tjek varslingen mod listen ovenfor. Skriv ned, hvad der mangler, og hvad du er uenig i.
2. Send en skriftlig indsigelse til udlejer inden 6 uger fra, at kravet kom frem til dig. Skriv, på hvilke punkter du ikke kan godkende kravet.
3. Gem dokumentation for, hvornår du sendte indsigelsen, fx en kvittering for mail eller Digital Post.
4. Gælder stigningen en budgetbaseret leje i en ejendom uden beboerrepræsentation, skal udlejer kun indbringe sagen, hvis mindst en fjerdedel af de lejere, hvis leje skal forhøjes har gjort indsigelse (§ 29, stk. 2). Tal derfor med dine naboer.
5. Vil udlejer fastholde stigningen, skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter udløbet af lejerens indsigelsesfrist (§ 44, stk. 3).

Hvis du allerede betaler for meget

Er din leje væsentligt højere end det lejedes værdi, kan du selv kræve den sat ned og få det for meget betalte tilbage (§ 45). Sagen skal indbringes for huslejenævnet inden 1 år efter, at lejen eller den forhøjede leje første gang skulle betales.

Er lejligheden gennemgribende moderniseret, gælder der særlige regler. Læs om det i guiden om huslejenedsættelse efter § 19.

Hvad huslejenævnet kan gøre

Huslejenævnet afgør, om stigningen er lovlig. Ved en budgetbaseret stigning kan nævnet helt eller delvist tilsidesætte kravet, hvis betingelserne ikke er opfyldt. Er der kun små formelle fejl, kan nævnet i stedet give udlejer en frist til at rette dem (§ 37).

Det koster 367 kr. (gældende fra 1. januar 2026) at indbringe en sag for Huslejenævnet. Er du uenig i afgørelsen, kan den indbringes for boligretten inden 4 uger. I Københavns Kommune går de fleste sager i stedet til Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn.

Se også dine rettigheder som lejer, hvis du vil have overblik over resten af lejeloven.